中交地产公布的重大资产出售暨关联交易报告书(草案)
海报新闻记者 周凌峰 实习生 王皓正 报道
在房地产行业深度调整的浪潮中，中交地产（000736.SZ）近日抛出一则重磅消息：拟以1元的价格将旗下房地产开发业务相关资产及负债，转让给控股股东中交房地产集团有限公司。
这一近乎“白送”的交易背后，折射出中交地产深陷困境、急于转型“保壳”的无奈。
1元甩卖，“负资产”剥离求生
6月16日晚间，中交地产发布公告，披露了这笔引人关注的交易细节。拟转让的资产涵盖了公司持有的从事房地产开发业务的51家子公司全部股权、相关应收款项，以及本部与房产业务相关的其他资产；负债方面，则包括本部的短期借款、长期借款、应付债券以及其他应付款项等债务。
经核算，以2024年12月31日为评估基准日，拟转让标的资产账面价值约434.72亿元，负债账面价值约473.91亿元，净资产账面价值为-39.19亿元，评估值为-29.76亿元。这意味着，这份“资产包”实际上是一个“烫手山芋”，中交地产近乎无偿地将沉重的债务包袱转移给了控股股东。
中交地产在公告中直言，房地产开发业务已持续对公司整体经营业绩造成不利影响。近年来，为满足项目建设需求，公司债务融资规模庞大，资产负债率持续高企。截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口径资产负债率分别为86.13%、85.45%及89.75%。到2024年末，合并口径融资余额合计高达576.44亿元，偿债压力巨大。
彼时的千亿目标，如今的深陷困境
回顾过往，中交地产也曾雄心勃勃。作为央企中交集团旗下的房地产平台，公司在2019年提出了冲击千亿规模的宏伟目标，当时的口号是“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三”。
2021年年报
为实现目标，中交地产在土地市场上积极扩张，项目数量快速增长。销售规模也在短期内有所提升，2021年实现权益口径销售金额398亿元，全口径签约销售规模达到560亿元。然而，好景不长。随着房地产市场进入调整周期，行业风险事件频发，消费者购房意愿转变，中交地产的业绩开始急转直下。
2022年年报
2023年年报
2022年，公司权益口径实现签约销售金额降至296.65亿元；2023年进一步下滑至273.56亿元。全口径销售金额也从2022年的458.82亿元降至2023年的373.61亿元。
中交地产业绩概况（来源:东方财富）
与此同时，公司利润大幅缩水：2023年首次出现亏损，归母净利润亏损达16.11亿元；2024年亏损进一步扩大，归母净利润亏损高达51.79亿元，两年累计亏损近70亿元。截至2024年末，公司总资产降至1076.98亿元，归母净资产为-35.79亿元。
转型“保壳”之路，荆棘密布
中交地产此次剥离房地产业务，意在“轻装上阵”，聚焦稳定性更强的物业服务和资产管理与运营等轻资产业务，实现战略转型。事实上，早在2024年12月，中交地产就已完成对中交物业服务集团有限公司100%股权的收购，为转型埋下伏笔。
2024年财报
从数据看，轻资产业务展现出一定潜力。2024年，中交地产物业管理业务收入为7.28亿元，同比增长60.91%；房产租赁收入1.72亿元，同比增长64.48%，毛利率高达58.97%，成为公司业务线中为数不多的亮点。然而，需要注意的是，物业管理业务虽然规模增长迅速，但毛利率仅为16.23%，同比减少7.14个百分点，与行业头部企业相比仍有差距。
从“保壳”角度看，中交地产面临的挑战依然严峻。根据《深圳证券交易所股票上市规则》，公司因最近一个会计年度经审计的期末净资产为负值，已于2025年4月16日被实施退市风险警示，股票简称变更为“*ST中地”。
尽管通过此次资产剥离，公司有望显著降低资产负债率（从89.75%降至约40.17%）并改善财务状况，但交易完成后，公司总资产将从1076.98亿元骤降至约20.36亿元，营业收入从183.02亿元降至10.97亿元。在总资产和营收规模大幅缩水的情况下，中交地产能否在轻资产业务中实现逆袭、保住上市地位，仍充满不确定性。
此次1元剥离房地产业务，只是中交地产转型“保壳”征途的第一步。从当前的情况来看，中交地产不仅需要在轻资产业务上精耕细作，提升盈利能力，还需密切关注政策和市场变化，灵活调整经营策略。对中交地产而言，这是一场与时间赛跑的背水之战，每一步都面临严峻考验。这场转型的最终结局，也将为身处困境的房地产企业提供一个具有参考价值的样本。
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